林心平:2021年房企短期有息债务将继续维持在高位

由中证鹏元资信评估股份有限公司主办的“2020年信用风险年会”于2020年12月9日在北京举行,主题为“新格局、新阶段下的中国信用观察”,中证鹏元房地产企业评级副总监林心平出席并演讲。

林心平表示,2020年房地产市场调控经历了由松到紧的转变。年初在疫情冲击下,经济下行压力加大,货币持续宽松、房地产调控端亦有所放松;下半年以来,国内疫情有效控制后经济逐步恢复,部分热点城市出现了楼价和地价涨幅过大的现象,同时“国内大循环”的构建亟需减缓房地产对居民消费的挤压,地方层面热点城市调控持续收紧。预计2021年政策端以稳为主,中央层面仍然会保持很强的调控动力,地方层面调控持续收紧的空间不大。

随着三年棚改攻坚计划结束,以及在疫情弱化居民购买力、房企以价换量透支潜在需求的背景下,林心平预计2021年全国商品房销售面积大概率稳中有降,不同城市、区域间销售情况持续分化。在融资管控常态化的背景下,房企拿地将有所回落,新开工面积增速将持续下滑,但开发投资规模受建安施工支撑仍具韧性。

谈到杠杆水平方面,林心平表示由于上半年融资环境相对宽松,2020年6月末房企总体杠杆情况较2019年末有所提升,但在融资监管趋严的背景下,预计年底及2021年负债水平将有所下行。中证鹏元的测算显示,2021年房企短期有息债务将继续维持在高位,其中第一季度债券集中兑付压力较大。2019年主流房企有息债务增速基本都超过10%,后续降杠杆压力仍然较大。

林心平对2020年至今发生的信用风险违约事件作出了总结,并指出“高杠杆”是发生信用风险的根本原因。在销售下行周期,房企面临着疫情和降杠杆的双重压力,行业内信用风险持续分化,未来信用风险事件发生概率增加。投资者应重点关注房企存量资产质量、拿地节奏、经营策略和杠杆水平,其中区域布局和产品结构合理、债务水平适中、坚持高周转以及自身造血能力强的房企信用风险将保持稳定,而负债率居高不下、存货质量不佳、去化速度偏慢的房企信用风险加大。

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